집이 두 채인데 종부세 특례를 받을 수 있는 건지 헷갈리더라고요.
저도 대상이 정확히 누구인지 궁금해서 국세청 안내를 유형별로 하나씩 따져봤어요.
찾아보니 다섯 가지 유형이 있었고, 그중 부부 공동명의는 오히려 신청 안 하는 게 나을 수도 있더라고요. 12억 공제라는 말만 보고 신청했다가 손해 보는 경우가 여기서 나옵니다.
2026년 신청 기간은 9월 16일부터 30일까지예요.
아래에서 유형별로 내가 해당되는지, 신청하면 뭐가 달라지는지 정리했습니다.
2026년 기준 요약
종부세 1세대 1주택 과세특례는 집이 두 채 이상이어도 신청하면 1주택자로 계산해주는 제도입니다. 대상은 일시적 2주택, 상속주택, 지방 저가주택, 인구감소(관심)지역 주택, 준공 후 미분양주택 다섯 가지이고, 부부 공동명의 1주택자는 별도 서식으로 신청합니다. 2026년 신청 기간은 9월 16일부터 9월 30일까지입니다.
※ 출처: 국세청 「1세대 1주택자 판단 시 주택 수 산정 제외 특례」 (확인일 2026.9.15)
1. 대상은 딱 다섯 가지입니다
과세기준일인 6월 1일 현재 집이 두 채 이상이어도, 아래 유형에 해당하면 신청해서 1주택자로 계산받을 수 있어요.
| 유형 | 핵심 요건 | 기준 |
|---|---|---|
| 일시적 2주택 | 신규주택 취득일부터 3년 미경과 | 취득일 기준 |
| 상속주택 | 상속개시일부터 5년 미경과 | 5년 후엔 지분·가액 요건 |
| 지방 저가주택 | 공시가격 4억원 이하 | 지역 요건 별도 |
| 인구감소(관심)지역 주택 | 기준시가 4억~9억원 이하 | 2026.1.1. 이후 취득분 |
| 준공 후 미분양주택 | 전용면적·취득가액 요건 | 수도권 밖 |
여기에 해당되면 기본공제가 9억원에서 12억원으로 올라가고,
연령 60세 이상·보유기간 5년 이상이면 세액공제도 최대 80%까지 검토할 수 있어요.
중요한 건 자동 적용이 아니라는 점입니다.
요건이 맞아도 9월 30일까지 신청을 안 하면 11월 고지서에는 반영되지 않아요.
2. 이사 때문에 집이 두 채가 된 경우
가장 흔한 유형이에요. 살던 집을 팔기 전에 새 집을 먼저 샀다면 여기 해당됩니다.
요건은 과세기준일 현재 신규주택을 취득한 날부터 3년이 지나지 않았을 것입니다.
계약일이 아니라 취득일 기준이에요.
그런데 특례를 받고 끝이 아닙니다. 3년 안에 종전주택을 팔지 않으면 깎아준 세액에 이자상당가산액까지 붙여서 추징당해요. 막연히 “언젠간 팔겠지”가 아니라 실제 매도 일정을 보고 신청하셔야 합니다.
참고로 2026년 8월 발표된 세제개편안에서 조정대상지역 일시적 2주택의 처분기한을 2년으로 줄이는 안이 나왔어요. 다만 2026년 귀속분은 그대로 3년이고, 단축안은 2027년 과세분부터 적용될 예정입니다.
서류와 홈택스 화면에서 해야할 것은 다음 글에서 단계별로 정리했습니다.
3. 상속으로 집이 늘어난 경우
원래 1주택자였는데 상속 때문에 두 채가 된 분들입니다. 요건 구조가 조금 특이해요.
상속개시일부터 5년이 지나지 않았으면 지분이나 가격을 따지지 않고 그냥 대상입니다.
5년이 지난 주택은 조건이 붙어요. 지분율이 40% 이하이거나, 지분에 해당하는 공시가격이 6억원(수도권 밖은 3억원) 이하면 계속 대상입니다.
조합원입주권이나 분양권을 상속받아서 사업 완료 후 취득한 신축주택도 포함돼요.
공동상속이면 판단이 복잡해집니다. 형제끼리 지분 정리가 안 끝났거나 등기 내용과 실제 상속관계가 다르면, 신청 전에 등기부등본부터 확인하시는 게 좋아요.
4. 지방에 집이 하나 더 있는 경우 (판례 주의)
시골집이나 세컨드하우스가 있는 분들이 여기 해당됩니다. 공시가격 4억원 이하면 검토해볼 수 있어요. 원래 3억원이었는데 2025년에 4억원으로 올라갔습니다.
지역 요건이 생각보다 까다로운데, 정확히는 이렇습니다.
- 비수도권이면서 광역시·특별자치시가 아닌 지역
- 광역시 안에서도 군 지역은 포함 (예: 울산 울주군)
- 특별자치시 안에서도 읍·면 지역은 포함
- 수도권인데도 포함되는 곳: 경기 가평군·연천군, 인천 강화군·옹진군
그러니까 “수도권이니까 안 되겠지”라고 넘기시면 안 돼요. 가평이나 강화에 집이 있으면 대상이 될 수 있습니다.
여기서 꼭 알아두실 게 있어요. 2025년 9월 대법원은 본인이 1주택을 갖고 배우자가 지방 저가주택을 소유한 경우에는 특례를 적용할 수 없다고 판결했습니다(2025두33779).
지방 저가주택도 본인 명의로 다 갖고 있어야 한다는 뜻이에요. 부부가 하나씩 나눠 갖고 계시다면 이 특례는 안 됩니다. 명의를 확인해보세요.
5. 인구감소지역 주택과 준공 후 미분양
2026년부터 새로 시행되는 제도라 아직 모르는 분이 많아요.
인구감소(관심)지역 주택은 2026년 1월 1일 이후 취득분이 대상입니다. 비수도권 인구감소지역은 기준시가 9억원 이하(그 외 지역은 4억원 이하), 비수도권 인구감소관심지역은 기준시가 4억원 이하예요.
다만 기존에 갖고 있던 집과 같은 시·군·구에 있는 주택을 새로 산 경우는 제외됩니다. 진짜 지방 이주를 유도하는 취지라서요.
준공 후 미분양주택은 수도권 밖에서 전용면적 85㎡ 이하, 취득가액 6억원 이하인 주택이 대상입니다. 주거용으로 쓰는 오피스텔도 요건을 충족하면 포함될 수 있어요.
6. 부부 공동명의는 계산부터 해보세요
여기가 제일 오해가 많은 부분입니다. 과세기준일 현재 거주자인 부부가 1주택만을 공동으로 소유하고 다른 세대원이 집이 없으면 공동명의 1주택자 특례 대상이 돼요.
먼저 걸러야 할 게 있습니다. 배우자가 다른 주택을 갖고 있으면 이 특례는 적용되지 않아요. 공동명의 집 말고 배우자 단독 명의 집이 하나 더 있다면 여기서 탈락입니다.
납세의무자는 지분율과 무관하게 부부가 합의해서 정한 1인이 됩니다. 예전처럼 지분 큰 사람으로 자동 결정되는 게 아니에요.
일시적 2주택 같은 특례주택이 있어서 부부가 2주택 이상인 경우에도 선택이 가능합니다. 지분 조합에 따라 이렇게 갈려요.
| 1주택 지분 | 특례주택 지분 | 납세의무자 |
|---|---|---|
| 본인 50%, 배우자 50% | 배우자 100% | 배우자 |
| 본인 100% | 본인 50%, 배우자 50% | 본인 |
| 본인 50%, 배우자 50% | 본인 50%, 배우자 50% | 선택 가능 |
| 본인 70%, 배우자 30% | 배우자 100% | 배우자 |
| 본인 70%, 배우자 30% | 본인 30%, 배우자 70% | 선택 가능 |
근데 신청이 항상 유리한 게 아닙니다. 두 가지를 비교해야 해요.
| 구분 | 특례 신청함 | 특례 신청 안 함 |
|---|---|---|
| 납세의무자 | 합의로 1인 선택 | 각각 납세의무자 |
| 공제금액 | 12억원 | 각자 9억원씩 |
| 세액공제 | 가능 (최대 80%) | 불가능 |
| 유리한 경우 | 고령·장기보유일 때 | 공시가격이 낮을 때 |
보시면 특례를 안 쓰면 부부가 9억원씩 총 18억원을 공제받습니다. 12억원보다 많아요.
그래서 나이가 젊고 보유기간이 짧아서 세액공제율이 낮다면, 특례를 신청하지 않는 쪽이 세금이 적게 나올 수 있습니다. 반대로 70세에 15년 보유라 80% 공제를 받는다면 특례 쪽이 유리하고요.
이건 반드시 홈택스 모의세액계산으로 양쪽을 돌려보고 정하셔야 합니다. 국세청도 비교해본 뒤 신청하라고 안내하고 있어요.
세금이 실제로 얼마나 갈리는지는 사례를 확인해 보세요.
7. 신청 방법과 서류
홈택스나 손택스 앱에 로그인한 뒤 검색창에 ‘과세특례’를 검색하면 신청 화면이 바로 나옵니다. 9월 16일부터 30일 신청 기간에는 홈택스 메인에 배너도 떠요.
서류는 유형에 따라 다릅니다.
일시적 2주택, 상속주택, 지방 저가주택, 인구감소지역 주택, 준공 후 미분양주택은 1세대 1주택자 판단 시 주택 수 산정 제외 신청서(종합부동산세법 시행규칙 별지 제24호 서식)를 씁니다.
부부 공동명의 1주택자는 서식이 다릅니다. 공동명의 1주택자 특례 (변경)신청서(종합부동산세법 시행규칙 별지 제30호 서식)를 쓰고, 혼인관계증명서를 반드시 첨부해야 해요. 이거 빠뜨리면 보완 요청이 옵니다.
혼인관계증명서는 정부24나 가까운 주민센터에서 떼시면 됩니다.
전자신청이 어려우면 관할 세무서장에게 서면으로 내셔도 됩니다.
한 번 신청해두면 변동이 없는 한 다음 해부터는 따로 안 해도 계속 적용돼요. 다만 주택을 추가로 샀거나, 상속 지분이 바뀌었거나, 지방 저가주택 공시가격이 4억원을 넘었거나, 공동명의 납세의무자를 바꾸려면 다시 신청해야 합니다.
자주 묻는 질문
Q. 과세특례 신청은 누가 해야 하나요?
일시적 2주택자, 상속주택 보유자, 지방 저가주택 보유자, 인구감소(관심)지역 주택 보유자, 준공 후 미분양주택 보유자, 그리고 부부 공동명의 1주택자입니다. 요건을 충족하고 신청하면 1세대 1주택자 계산방식을 적용받아요.
Q. 배우자가 지방에 집을 갖고 있어도 되나요?
안 됩니다. 2025년 대법원 판결에서 지방 저가주택을 배우자가 소유한 경우에는 특례가 적용되지 않는다고 판단했어요. 본인 명의로 모두 갖고 있어야 합니다.
Q. 지방 저가주택 기준이 3억인가요, 4억인가요?
현재는 공시가격 4억원 이하입니다. 2025년 시행령 개정으로 3억원에서 올라갔어요. 오래된 글에는 3억원으로 나와 있을 수 있으니 주의하세요.
Q. 부부 공동명의는 신청하는 게 유리한가요?
경우에 따라 다릅니다. 신청 안 하면 각자 9억원씩 총 18억원이 공제되고, 신청하면 12억원 공제에 세액공제 최대 80%가 붙어요. 연령과 보유기간이 짧으면 신청 안 하는 쪽이 나을 수 있으니 모의계산으로 비교해보세요.
Q. 부부 공동명의 신청할 때 서류가 따로 있나요?
네. 공동명의 1주택자 특례 (변경)신청서(별지 제30호 서식)를 쓰고 혼인관계증명서를 첨부해야 합니다. 다른 특례 유형과 서식이 다르니 헷갈리지 마세요.
Q. 신청을 안 하면 어떻게 되나요?
대상이어도 11월 정기고지에서 1주택자 계산방식이 반영되지 않습니다. 기본공제가 9억원으로 계산되고 세액공제도 못 받아요.
Q. 작년에 신청했는데 올해도 해야 하나요?
내용에 변동이 없으면 안 하셔도 됩니다. 주택을 더 샀거나 상속 지분, 공시가격, 납세의무자가 바뀌었다면 다시 확인하세요.
정리하면 과세특례는 다섯 가지 유형 중 하나에 해당하고 본인 명의 요건까지 맞아야 하며, 부부 공동명의는 계산해보고 정하는 게 맞습니다. 그런데 이걸 다 확인했는데 이미 9월 30일이 지났다면 어떻게 해야 할지 막막하실 거예요. 기한 후에 남은 방법이 있는지 정리했으니 확인해보세요
